민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선

○ 국토교통부는 8월12일 주택법 시행령 개정을 통해 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위한 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝힌데 이어, 8월14일 관련 법령 개정안을 입법예고함

 

○ 국토부는 개정안을 입법예고 후 법제처 심사와 국무회의 의결 등을 거쳐 오는 10월 초 공포한 후 즉시 시행할 예정이며, 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획

 

<개정안 주요내용>

■ 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선 (주택법 시행령 개정안)

 

  - 개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 요건 (정량요건)

구분		현행	개선
필수요건	ⓐ 주택가격	- 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	- 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택요건	ⓑ 분양가격	- 직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	- 직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)
	ⓒ 쳥약경쟁률	- 직전2개월 모두 5:1  (국민주택규모 10:1) 초과	- 변경없음
	ⓓ 거래	- 직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가	- 변경없음
정량요건  판단		ⓐ + [ⓑ or ⓒ or ⓓ ]

  * 주택건설지역 : 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군

 

  - 분양가상한제 적용지역 지정 절차 (정성 요건) : 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

 

■ 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선 (주택법 시행령 개정안)
  - ‘재건축·재개발 사업’의 경우도 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화 함

■ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대 (주택법 시행령 개정안)

구 분			전매제한기간
			투기과열	그 외
현행	공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	3년
		85~100%	4년	4년
		70~85%	6년	6년
		70% 미만	8년	8년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	1년6개월
		85~100%	3년	2년
		70~85%	3년	3년
		70% 미만	4년	4년
개선	공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3년
		80~100%	8년	6년
		80% 미만	10년	8년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	-
		80~100%	8년	-
		80% 미만	10년	-

 

■ 수도권 민간택지 분양가상한제 주택에 대한 거주의무기간 도입 (공공주택 특별법 시행령 개정안)

[현행]
 - 분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 70% 미만인 주택 → 거주의무기간 5년
 - 분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 70%이상 85% 미만인 주택 → 거주의무기간 3년
 - 분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 85%이상 100% 미만인 주택 → 거주의무기간 1년

 

[개선]
 - 분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 80% 미만인 주택 → 거주의무기간 5년
 - 분양가격이 인근지역 주택 매매가격의 88%이상 100% 미만인 주택 → 거주의무기간 3년

 

■ 택지비 산정기준 객관화 (공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙 개정안)
  - 공공택지 외의 택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 분양가격에 포함된 택지비의 감정평가가 적정하게 산정되도록 하기 위하여 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가를 하는 경우 시ㆍ도지사가 추천한 감정평가기관 1인을 포함하도록 함
  - 또한, 한국감정원에 감정평가서의 검토를 의뢰하도록 하며 감정평가는 표준지공시지가를 기준으로 가액을 산정하도록 함

■ 아파트 후분양 건축공정 기준 강화 (주택공급에 관한 규칙 개정안)
 - 분양보증없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준을 “지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정
  * (현행) 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후 후분양 가능

 

<민간택지 분양가상한제 시행에 대한 전문가 반응>

  - 「분양가 상한제」는 대규모 공급이 일시에 발생하는 공공택지는 신축 주택가격 통제 효과를 단기간이나마 기대할 수 있으나, 물량 수준이 집중되지 않고 시기적·지역적 분포가 큰 민간택지에서는 효과가 제한적일 것으로 전문가들은 보고 있음

 

  - 전문가들은 또한 「분양가 상한제」가 주택경기와 상관없이 주택 공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상을 초래하고, 장기적 관점에서 공급 물량 변동성 확대라는 더욱 더 큰 리스크로 이어질 가능성을 내포하고 있다고 진단함

 

  - 특히, 서울 민간택지의 다수는 재개발·재건축 사업장임에 따라, 「분양가 상한제」 시행은 사업성 악화, 조합원 간 갈등 확대로 사업의 장기화 및 표류 가능성이 커질것이며, 시차를 두고 서울의 주택공급 감소로 이어질 가능성도 존재한다고 우려함